Dwa rejestry, dwie różne role
Właściciel działki ma zwykle dwa dokumenty na to samo — odpis z księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów. Rzadko podają tę samą powierzchnię, a gdy się różnią, pierwsze pytanie brzmi zawsze tak samo: który z nich jest ważniejszy.
Odpowiedź nie brzmi „ten albo tamten”. Każdy z nich rozstrzyga o czym innym, i dopiero to wyjaśnia, dlaczego mogą się różnić latami i nikt tego nie prostuje.
Co zawiera każdy z nich
Księgę wieczystą prowadzą sądy rejonowe (art. 23 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Składa się z czterech działów, a powierzchnia działki znajduje się w dziale I-O, w rubryce „Obszar”.
- Dział I: oznaczenie nieruchomości (I-O) oraz spis praw związanych z własnością (I-Sp).
- Dział II: własność i użytkowanie wieczyste.
- Dział III: ograniczone prawa rzeczowe poza hipotekami oraz ograniczenia w rozporządzaniu.
- Dział IV: hipoteki.
Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starosta, a w praktyce powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Rejestruje położenie, granice, powierzchnię, rodzaje użytków i klasy gleboznawcze, budynki i lokale, a także właścicieli lub władających.
Która powierzchnia jest wiążąca
Do danych faktycznych — powierzchni, granic, użytków — wiążąca jest ewidencja gruntów i budynków, i mówią to wprost dwie ustawy.
- Art. 21 ust. 1 ustawy Pgik: dane zawarte w ewidencji stanowią podstawę między innymi oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, wymiaru podatków i świadczeń oraz gospodarki nieruchomościami.
- Art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.
- Art. 53a ustawy Pgik: do czasu przekształcenia ewidencji w kataster nieruchomości przez pojęcie „kataster” rozumie się właśnie tę ewidencję. Bez tego przepisu poprzedni cytat nie składa się w całość.
Przepływ działa też w drugą stronę. Aktualizacja ewidencji następuje między innymi na podstawie wpisów w księgach wieczystych i prawomocnych orzeczeń sądu (art. 24 ust. 2b ustawy Pgik), a sądy mają obowiązek zawiadamiać starostę o nowych wpisach w działach I i II.
Żaden z tych rejestrów nie rozstrzyga natomiast sporu o prawo własności. Sądy administracyjne wielokrotnie podkreślały, że ewidencja ma charakter rejestrowy i obrazuje stan ustalony w innych trybach i przez inne organy.
Rękojmia nie chroni powierzchni
To jest punkt, w którym myli się najwięcej osób — także tych, które czytały o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Rękojmia z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz domniemanie z art. 3 tej ustawy odnoszą się wyłącznie do stanu prawnego nieruchomości. Wpisy w dziale I-O służą jedynie zindywidualizowaniu nieruchomości i nie są objęte ani domniemaniem prawdziwości, ani rękojmią.
Jak sprostować powierzchnię
Krok pierwszy — ewidencja
Informacje w ewidencji podlegają aktualizacji z urzędu albo na wniosek właściciela (art. 24 ust. 2a ustawy Pgik). Sam wniosek jednak nie wystarczy — aktualizacja następuje na podstawie dokumentacji geodezyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W praktyce oznacza to operat sporządzony przez geodetę z uprawnieniami i przyjęty do zasobu.
Odmowa aktualizacji następuje w drodze decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie.
Krok drugi — księga wieczysta
Dopiero mając zaktualizowaną ewidencję, prostuje się księgę. I tu uwaga na częsty błąd — nie służy do tego powództwo o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ono dotyczy praw, nie danych faktycznych.
Właściwym trybem jest sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie art. 27 tej ustawy. Sąd rejonowy dokonuje go na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, na podstawie danych katastru nieruchomości, a także z urzędu. Do wniosku dołącza się wypis z operatu, a gdy to niezbędne — również wyrys z mapy.
Skąd biorą się różnice
Rozbieżności nie biorą się ze złej woli urzędów, tylko z tego, jak powstawały dane w każdym z rejestrów.
Pole powierzchni działki ewidencyjnej oblicza się dziś ze współrzędnych punktów granicznych, z uwzględnieniem poprawki odwzorowawczej, i wykazuje w hektarach z dokładnością do 0,0001 ha. Tak stanowi rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Powierzchnia wpisana w księdze wieczystej pochodzi natomiast bardzo często z dokumentu sprzed kilkudziesięciu lat — obliczonego z mapy analogowej i zaokrąglonego. Jeżeli dodatkowo punkty graniczne w ewidencji zostały przejęte ze starych map, a nie z pomiaru, różnica może wystąpić także wewnątrz samej ewidencji.
- Stara mapa analogowa: powierzchnia liczona z rysunku, obarczona błędem skali i grubości kreski.
- Zaokrąglenie w dawnym dokumencie: w wielu aktach powierzchnię podawano w arach, bez części dziesiętnych.
- Punkty graniczne z digitalizacji: jeżeli nikt nie był w terenie, ewidencja dziedziczy niedokładność źródła.
Dlatego rozwiązaniem nie jest wybór „lepszego” dokumentu, tylko pomiar. Przy granicach spornych właściwą drogą jest rozgraniczenie nieruchomości, a przy samym błędzie powierzchni — aktualizacja ewidencji na podstawie operatu przyjętego do zasobu.